很严重！澳洲投资房产的普通人，将面临巨大危机！

要警惕

在澳洲政府日益加大支持力度的背景下，

大型机构投资者正在加速进军澳洲住房市场，并逐步改变着房地产投资格局，

而私人投资者，尤其是普通的 “家庭” 投资者，则正面临被挤出市场的巨大威胁。

联邦和各州政府近年来推出了多项政策，积极鼓励机构资本进驻住房领域，

尤其是增长迅猛的 “建造-出租”（Build-to-Rent，简称BTR）模式。

与此同时，私人房东则面临着不断上升的税费负担和愈发复杂的合规监管。

尤其是在维州，这种趋势尤为明显，

越来越多的小房东选择出售物业，退出市场。

而墨尔本正逐步成为全澳 “建造-出租” 模式的核心。

多项预测显示，未来几年，该类型项目可能将占据墨尔本新建公寓供应的一半以上。

资金方面，机构投资可谓来势汹汹。

根据CBRE发布的《2025年亚太区投资者意向调查》：

房地产投资信托（REITs）的净买入意向已从2024年的-13%大幅回升至今年的+22%。

去年6月，澳洲养老金巨头AustralianSuper在墨尔本完成了一项价值7000万澳元的 “建造-出租-购入”模式公寓项目。

而在这之后，AustralianSuper与Hesta又宣布将在未来十年内投入150亿澳元，用于支持住房开发。

从政府的角度来看，机构住房投资无疑更具吸引力。

这种模式相比零散的私人出租体系，能够提供更集中、高效、易监管的方式来扩大住房供应。

根据澳洲住房与城市研究所的数据显示：

目前约有90%的投资性房产掌握在小规模的个人房东手中。

虽然这种模式更为分散，也更难监管，

但它历史上也造就了一个多样化、灵活且能快速响应市场变化的租房市场。

但如果私人房东继续遭受政策 “挤压”，而机构模式日益壮大，

我们可能正在见证一场房地产市场结构的深层次转变。

机构投资者具备大规模运营能力、融资优势和政策通道，

而小房东则可能不得不通过翻新房屋、降低租金或承担空置风险来维持竞争力，

否则，就只能选择出售物业。

这种冲击对一些 “毫无特色” 的投资型公寓影响尤为明显，

特别是内城区的老旧公寓市场——这些正是过去小房东最常涉足的领域。

而一旦机构主导成为趋势，市场上也可能出现 “准垄断” 的风险。

目前以小房东为主的出租市场虽有种种问题，但整体来说仍是去中心化的，竞争也是真实存在的。

然而，一旦被大型机构垄断，租客的选择空间将被压缩，租金也可能水涨船高，

整个市场或将演变为类似 “选Coles还是Woolworths” 的局面，

而非 “翻租房广告挑选最适合的一套”。

美国的经验或许能为我们提供一些前车之鉴。

在美国更为成熟的机构租房市场中，《美国规划协会期刊》曾发表一篇名为《高楼与住房压力》的研究文章指出：

像资本巨头Blackstone这样金融化的 “大房东” 正在彻底改变租房生态，

压缩小房东的生存空间，并推高租金水平。

这类转变还可能带来更广泛的社会结构变化。

澳洲传统租赁市场一直相对 “融合”，

租户和业主往往住在同一个街区、同一栋楼，社区也因而具备一定的多样性。

然而，随着机构租赁模式的扩张，未来的住房格局可能愈发 “分层”：

租户集中在城市高层住宅，业主则居住在郊区独栋住宅中。

最后，尽管房产投资常被批评，但它一直是澳洲普通人积累财富、实现阶层跃升的重要路径。

只要肯钻研市场、动手装修并承担一定的风险，回报往往远超工资收入。

如果私人房东被逐渐 “边缘化”，而资本和控制权被集中在大型机构（包括国际资本）手中，这样的路径也可能逐步消失。

最终结果，就是越来越少的普通澳洲人能拥有房产市场的一席之地，

而越来越多的住房资源和市场话语权，则掌握在少数机构投资者手中。